חיוב הועדה המקומית לתכנון ובניה לפצות בעלי קרקע בשטח "אדמות הבולגרים"

המשיבה, גב' מימי גרמנוב, רכשה חלקה קטנה, במתחם הקרוי מתחם אדמות הבולגרים סמוך ליישובים בית חנן ובית עובד. הגב' גרמנוב רכשה את החלקה לפני קום המדינה, עוד בהיותה בבולגריה, על מנת לבנות במקום את ביתה כשתעלה ארצה. לאחר תלאות בירוקרטיות שלא יאומנו, אושרה תכנית המאפשרת לבנות במקום ביום 13.8.98, היינו, לאחר יותר מ-50 שנה. הגב' גרמנוב נמצאת היום בשנות ה-80 לחייה, לאחר, שמטבע הדברים לא בנתה את ביתה במקום.

לאור האמור, הוגשו תביעות לפיצוי, לאחר הליכים שנמשכו שנים מונה שמאי מכריע, ועררים שהוגשו בעניין ע"י המערערת, הועדה המקומית "שורקות", נדחו בעיקרם. ערעורים אלו על החלטות ועדת הערר הוגשו גם הם ע"י הועדה המקומית "שורקות".

כבר בפתח הדברים אציין כי מוטב היה לערעורים אלו לולא הוגשו. הועדה המקומית תקעה כל מקל אפשרי בגלגלי בעלי הקרקע. בעלי הקרקע לאורך כל התקופה ניסו ללכת בדרך הפשרה, לוותר כאן ולוותר שם ובלבד שיגיעו למימוש החלקות שבידם. הוועדה המקומית עשתה הכל כדי לא לאפשר להם לממש את נכסיהם מחד, ולא לשלם להם כל פיצוי מאידך. כעת, משכלו כל הקיצים, ולמעשה נקבע במספר הרכבים בערכאות השונות כי יש לפצות, ממשיכה הוועדה המקומית להגיש עררים וערעורים. אני תקווה כי פסק דין זה יסיימו סיפור תלאות הנמשך למעלה מ-60 שנה.

גב' גרמנוב ביקשה להחיש את מתן פסק הדין שכן היא ועורך דינה מצויים בשנות ה-80 לחייהם, ומעונינים לראות את פסק הדין. על כן אני מקדימה ונותנת את פסק הדין. מן הראוי כי לאחר 60 שנה יסתיים עניינו של מתחם הבולגרים והקרקעות שנרכשו בו.

1.      העובדות שלעניין

סקירת העובדות שלעניין מחזירה אותנו לימים טרום הקמת מדינת ישראל.

א.      רכישת הקרקע

בתחילת שנות ה-50 של המאה העשרים נרשמה גב' מימי גרמנוב (להלן: המשיבה או גב' גרמנוב) כבעלים של מחצית הזכויות בחלקה 201 בגוש 3741. גב' גרמנוב רכשה את הקרקע לפני שנת 1948. שטחה הרשום של החלקה בשלמותה הוא 1,508 מ"ר, ומחציתה השנייה רשומה בבעלות החברה הא"י ליישוב עולים בע"מ.

הקרקע נמצאת במתחם המכונה "אדמות הבולגרים. שטח זה נמצא בגבולות המוניציפליים של המועצה האזורית גן רווה (להלן "גן רווה" או "המועצה האזורית", ובמרחב התכנון המקומי של  הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "שורקות" (להלן : "המערערת" או "הועדה המקומית").

כדי להבין את השתלשלות העניינים יש להביא סקירה הסטורית קצרה של המתחם. מתחם אדמות הבולגרים כולל קרקעות בבעלות פרטית בשטח של 388 דונם. האדמות נרכשו במקורן, בשנות העשרים של המאה הקודמת, באמצעות שליחי ההסתדרות הציונית בבולגריה, כדי ליישב בארץ ישראל ציונים יוצאי בולגריה. בשנת 1937 נוסדה על ידי שליחי ההסתדרות הציונית בבולגריה החברה הא"י ליישוב עולים בע"מ (להלן: החברה ליישוב עולים").  המתחם משתרע ממזרח למושב בית חנן ומצפון למושב בית עובד.

בשנת 1945, עם סיום מלחה"ע השנייה, נרשמה בפנקסי המקרקעין הבעלות במקרקעי מתחם אדמות הבולגרים בשם החברה ליישוב וסמוך לאחר מכן יזמה החברה עריכת תכנית שתאפשר את פיתוחו ובינויו של מתחם אדמות הבולגרים למגורים, היא תכנית גלילית 220/R (להלן: תכנית גלילית 220) ביום 19.5.1950 נרשמה חלוקת הקרקעות שבמתחם אדמות הבולגרים לחלקות המהוות מגרשי בנייה ותוואי דרך, ובמהלך שנות ה-50 וה-60 הועברה הבעלות בחלקות בשם רוכשיהן. יש לציין כי בשלהי תקופת המנדט הבריטי הוקם במתחם מחנה של הצבא הבריטי ובשנות ה-50 הוקם שם מחנה של צה"ל.

ב.       תכנית גלילית 220/ R

תכנית גלילית 220 נועדה, כאמור, לפיתוחו ובינויו של מתחם אדמות הבולגרים למגורים (הודעה על התכנית פורסמה בע.ר. 1624 מיום 23.10.1947). שטח המתחם חולק ל-162 מגרשי מגורים, 2 מגרשים למסחר, ומגרשים נוספים לצרכי ציבור (25% ללא תשלום פיצויי הפקעה). שטחו של כל מגרש למגורים עמד על 1,500 מ"ר וניתן היה להקים בו בית מגורים דו קומתי (30% משטח המגרש, כל קומה 15%).

ג.        ההכרזות על קרקע חקלאית משנת 1971 ומשנת 1984:

ביום 5.8.1971 פורסמה הכרזה על קרקע חקלאית (מכוח התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון). הכרזה זו הוחלה בין היתר על מתחם אדמות הבולגרים.

ביום 10.1.1984 נערך עדכון להכרזות קודמות על קרקע חקלאית, ובשטח נכלל גם מתחם אדמות הבולגרים. באותה עת כבר נכלל מתחם אדמות הבולגרים בתחום גן לאומי כפי שיפורט להלן.

ד.       תכנית מתאר ארצית לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף, תמ"א 8

לתמ"א 8 שעניינה גנים לאומיים ניתן תוקף ביום 29.10.81. חלק ממתחם אדמות הבולגרים נכלל בשטח המסומן בתשריט התמ"א כגן לאומי מוצע, שעל פי סעיף ההגדרות הינו שטח המיועד להיות בעתיד גן לאומי. נקבע כי בסופו של דבר יקבעו הגנים הלאומיים לפי תכניות מפורטות או תכניות מיתאר שיאושרו בעתיד.

ה.      תכנית מתאר מחוזית, מחוז מרכז, תמ"מ 3